L’accès au statut L.M.P. peut-il s’accompagner d’une opération de démembrement de propriété ?
Oui.
Le nu-propriétaire et l’usufruitier doivent être d’accord sur la destination des locaux, en l’occurrence une location meublée. C’est bien entendu l’usufruitier qui disposera du statut de Loueur en Meublé Professionnel.
En cas de démembrement, à qui revient la charge de la copropriété et des impôts locaux ?
L’usufruitier est tenu aux charges d’entretien, celles de la copropriété, taxe foncière et assurance des locaux.
Le nu-propriétaire doit supporter les grosses réparations.
Dans quel cas peut-on bénéficier d’un statut L.M.P. en louant des locaux nus ?
Le preneur doit exercer l’activité de location meublée et le bail doit comporter des clauses associant le propriétaire à la gestion ou au résultat de son locataire.
Est-il possible de bénéficier d’un statut L.M.P. sans être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés ?
Oui.
Mais à condition de pouvoir justifier d’une demande d’immatriculation auprès du Greffe du Tribunal de Commerce, et qu’elle a fait l’objet d’un refus en raison du caractère non commercial de l’activité (cas de figure de plus en plus rare).
Le statut L.M.P. peut-il être remis en question du fait de retard de paiement du locataire ?
Non.
Le seuil de recettes à atteindre, soit 23.000 €uros TTC, est issu de la comptabilité, établie selon la méthode des engagements (à contrario d’une comptabilité de trésorerie, dite de caisse). Il est résulte qu’on prend en compte la facturation, donc les créances réglées ou non, et non pas les seuls encaissements de la période.
Peut-on devenir L.M.P. progressivement ?
Oui.
Mais un tel choix doit s’examiner avec précaution. En effet, cette période préalable est considérée comme un statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, et les déficits éventuels ne peuvent s’imputer que sur des bénéfices ultérieurs de même nature. Si vous devenez L.M.P. avant d’avoir pu imputer ces déficits reportables, vous souffrirez d’un manque à gagner.
Peut-on bénéficier du statut L.M.P. par le biais d’une société ?
Oui.
La structure doit dépendre du régime fiscal des sociétés de personnes (EURL, SARL de famille, Société en Nom Collectif). Mais seuls les associés ayant une quote-part de loyer supérieur au seuil de 23.000 €uros pourront prétendre au statut L.M.P. Ce seuil ne s’apprécie donc pas au niveau du « chiffre d’affaires » de la société, qui se trouve éclaté entre les associés, en fonction de la répartition des parts sociales.
Les frais d’acquisition sont-ils déductibles ?
Oui.
A condition d’être justifiés, notamment concernant les frais d’ingénierie pour lesquels l’administration redoute, pour les ventes « packagées » qu’un transfert du prix de l’immobilier soit opéré sur les divers frais afin de maximiser le déficit reportable la première année.
Les Loueurs en Meublé Professionnels doivent-ils acquitter la Taxe Professionnelle ?
Oui.
Sauf quelques cas particuliers. Des dispositifs permettent de la plafonner à 3,5 % de la valeur ajoutée dégagée par l’activité.
Les Loueurs en Meublé Professionnels doivent-ils acquitter des charges sociales ?
Oui.
Ce sont celles des Travailleurs Non Salariés. Elles sont basées sur le résultat de l’activité. En cas de déficit, un forfait minimum est à régler, que l’on peut quelquefois réduire voire annuler lorsqu’on peut démontrer un statut salarié à temps plein par ailleurs, et que cotiser en tant que L.M.P. ferait doublon.
Les biens loués en statut L.M.P. sont-ils exonérés d’ISF ?
Non, si l’activité est déficitaire.
Oui, mais seulement si l’investisseur est immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés, que les recettes dépassent le seuil de 23.000 €uros TTC / an, et que les revenus de cette activité représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.
Quelle possibilité pour la famille ?
Une SARL de famille peut intégrer les enfants, même mineurs, à une activité L.M.P.
Il peut s’agir, par exemple, d’une donation aux enfants de la nu-propriété des parts sociales ; les parents conservant l’usufruit. Certaines clauses seront à prévoir, par prudence, afin de ne pas remettre en cause le contrôle de la société par les parents.
En cas de déficit d’une SARL de famille dont les parts sociales sont démembrées, qui déclare les déficits fiscaux ?
Dans ce cas précis, l’administration avance que c’est au nu-propriétaire d’imputer les déficits fiscaux. Toutefois, la rédaction d’une convention de répartition du résultat peut permettre une organisation différente.
Les amortissements sont-il bien déductibles ?
Comptablement, Oui.
Fiscalement, en période bénéficiaire, Oui.
Fiscalement, en période déficitaire, ils sont réputés différés. Cela signifie que l’imputation fiscale de cette charge est différée sur l’année du retour à une situation bénéficiaire.
En matière de TVA... ?
Les locations de meublés peuvent être assujetties à TVA pour peu qu’au moins trois prestations soient remplies, citons par exemple :
• fournitures de petit déjeuner et linge de maison
• nettoyage des locaux
• réception
L’intérêt majeur réside dans les possibilités de récupération de TVA sur le prix de l’immobilier pour un investissement dans le neuf. Si les recettes sont inférieures à 76.300 €uros, l’investisseur peut bénéficier du régime de franchise en base, mais en se privant de la récupération de TVA lors de l’acquisition.
Sans prestation de services, le bail supportera la C.R.L. (contribution sur les revenus locatifs).
Peut-on exercer une activité L.M.P. en investissant dans l’ancien ?
Oui.
L’activité peut s’exercer indifféremment sur des logements neufs ou anciens.
Peut-on transformer aisément des locaux d’habitation loués nus en meublés ?
Le Code de la Construction et de l’Habitation comporte des restrictions dans la possibilité d’un tel changement d’affectation des locaux.
Ce changement n’est normalement pas possible pour des logements situés :
• à Paris,
• dans des communes situées dans un rayon de 50 kilomètres de l’emplacement des anciennes fortifications de Paris,
• dans des communes dont la population est égale ou supérieure à 10.000 habitants.
Ce changement est toléré pour une activité de Loueur en Meublé Non Professionnel.
Elle serait possible pour un statut L.M.P. s’il obtient une autorisation administrative préalable, événement rare dans la pratique.